Заказать звонок
Заполните данные и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Новые правила продажи квартир в новостройках с 1 июля: какие изменения ждут покупателей жилья на Кубани
09.07.2018
В 2018 году в России вступили в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве», которые умножат защиту прав покупателей недвижимости. Изменения в 214-ФЗ к 1 июля 2019 году «заставят» девелоперов отказаться от прямого использования средств дольщиков и перейти на проектное финансирование строительства. О том, как теперь будут производиться денежные расчеты между дольщиками и строительными компаниями, и какое место в этой схеме займут банки, читайте в нашем материале.
Строительство многоквартирного жилья в России на законодательном уровне регулируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Пробелы в нормативно-правовом акте, принятом еще в 2004 году, стали причиной появления «армии» обманутых дольщиков. Только в Краснодарском крае, согласно данным Минстроя Р Ф, жертвами недобросовестных застройщиков стали 6,5 тысяч человек.
Митинги, пикеты, голодовки, парады «бездомных полков» россиян, оставшихся без жилья, вынудили власти заняться регулированием правоотношений между девелоперами и покупателями недвижимости. В 214-ФЗ были внесены поправки, которые определили полный отказ от привлечения средств дольщиков для строительства.
Чтобы не ввести строительную отрасль в стагнацию, переход на новую систему финансирования возведения многоквартирного жилья производится поэтапно. С 1 января 2018 года, согласно новеллам законодательства, застройщиков банкротят по новым правилам, а строительные компании держит «на прицеле» Единая система жилищного строительства — организация, которая собирает «компромат» на неблагонадежных девелоперов.
С июля 2018 года вступает в силу еще ряд поправок в закон о долевом строительстве и стартует переход к финансированию строительства многоквартирных домов с привлечением эскроу-счетов в банках.
Митинги, пикеты, голодовки, парады «бездомных полков» россиян, оставшихся без жилья, вынудили власти заняться регулированием правоотношений между девелоперами и покупателями недвижимости. В 214-ФЗ были внесены поправки, которые определили полный отказ от привлечения средств дольщиков для строительства.
Чтобы не ввести строительную отрасль в стагнацию, переход на новую систему финансирования возведения многоквартирного жилья производится поэтапно. С 1 января 2018 года, согласно новеллам законодательства, застройщиков банкротят по новым правилам, а строительные компании держит «на прицеле» Единая система жилищного строительства — организация, которая собирает «компромат» на неблагонадежных девелоперов.
С июля 2018 года вступает в силу еще ряд поправок в закон о долевом строительстве и стартует переход к финансированию строительства многоквартирных домов с привлечением эскроу-счетов в банках.
Что изменится для дольщиков и строительных компаний?
— Начнется переход на новые правила финансирования строительства.
Раньше строительные компании привлекали для реализации проектов средства дольщиков. По новой схеме через год с 1 июля 2019 года в финансовые взаимоотношения между застройщиком и покупателем «вклинятся» банки. После заключения договора купли-продажи деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в банковских учреждениях, и забрать их застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если строительная компания задержит сдачу или обанкротится, то деньги несостоявшимся владельцам квартир вернут.
Однако, изменения в законодательстве коснутся только новых жилых комплексов, разрешения на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. В Краснодарском крае многие строительные компании позаботились о получении разрешений сразу на ряд объектов, поэтому пока будут работать по-старому. Чтобы обезопасить покупателей, которые будут приобретать жилье по «старым» правилам — договорам долевого участия, их деньги застрахуют в Фонде защиты дольщиков.
Деньги покупателей недвижимости на эскроу-счетах на случай банкротства банков будут страховаться Ассоциацией страхования вкладов. При этом страховкой будет защищена только сумма меньше 10 млн рублей.
— Для строительных компаний вводится банковское сопровождение.
С 1 июля 2018 года сделки застройщиков по каждому строительному объекту должны проводиться через отдельные банковские счета. При этом банк сможет контролировать нецелевое использование средств и в случае возникновения «подозрений», приостановит денежные операции.
— Повышаются требования к застройщикам.
С 1 июля 2018 года девелоперам при оформлении разрешения на строительство нужно будет предъявить собственный капитал в размере не менее 10% от суммы, требуемой для сдачи объекта в эксплуатацию. Остальные деньги застройщикам придется брать под процент в банках или зарабатывать при продаже машино-мест или коммерческих помещений.
Раньше строительные компании привлекали для реализации проектов средства дольщиков. По новой схеме через год с 1 июля 2019 года в финансовые взаимоотношения между застройщиком и покупателем «вклинятся» банки. После заключения договора купли-продажи деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в банковских учреждениях, и забрать их застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если строительная компания задержит сдачу или обанкротится, то деньги несостоявшимся владельцам квартир вернут.
Однако, изменения в законодательстве коснутся только новых жилых комплексов, разрешения на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года. В Краснодарском крае многие строительные компании позаботились о получении разрешений сразу на ряд объектов, поэтому пока будут работать по-старому. Чтобы обезопасить покупателей, которые будут приобретать жилье по «старым» правилам — договорам долевого участия, их деньги застрахуют в Фонде защиты дольщиков.
Деньги покупателей недвижимости на эскроу-счетах на случай банкротства банков будут страховаться Ассоциацией страхования вкладов. При этом страховкой будет защищена только сумма меньше 10 млн рублей.
— Для строительных компаний вводится банковское сопровождение.
С 1 июля 2018 года сделки застройщиков по каждому строительному объекту должны проводиться через отдельные банковские счета. При этом банк сможет контролировать нецелевое использование средств и в случае возникновения «подозрений», приостановит денежные операции.
— Повышаются требования к застройщикам.
С 1 июля 2018 года девелоперам при оформлении разрешения на строительство нужно будет предъявить собственный капитал в размере не менее 10% от суммы, требуемой для сдачи объекта в эксплуатацию. Остальные деньги застройщикам придется брать под процент в банках или зарабатывать при продаже машино-мест или коммерческих помещений.
Как новые правила «игры» повлияют на рынок недвижимости в Краснодарском крае
Изменения в 214-ФЗ ужесточают контроль и ответственность в сфере строительства многоквартирного жилья, но ведущие игроки строительной отрасли региона уже готовы к игре по новым правилам и не собираются «задирать» цены на жилье.
— «Новые изменения в законе коснутся всего рынка строительной отрасли. ГРУППА КОМПАНИЙ „ГИК“ работает по привычной схеме через заключение ДДУ, так как предлагаемые клиентам объекты начаты до 1 июля 2018 года и возводятся по старым требованиям. Когда „ГИК“ запустит строительство новых объектов, наши отделы продаж, конечно, перейдут на новую систему заключения договоров с посредничеством уполномоченного банка, как того требует новое законодательство о долевом строительстве. Предпосылок удорожания цен на квартиры нет. Система взаимодействия с банками-посредниками ещё не обозначена, риски и объем новой кредитной нагрузки непонятны. Так что пока мы не планируем поднимать цены на квартиры от „ГИК“, наоборот, стараемся разрабатывать новые программы лояльности, чтобы нашли клиенты позволили себе качественное жилье в Краснодаре. Если подорожание будет, мы постараемся сделать его минимальным, найдя договоренности с уполномоченными банками», — объясняет директор по развитию ГРУППЫ КОМПАНИЙ «ГИК» Иван Каширский.
Иван Каширский
Директор по развитию ГРУППЫ КОМПАНИЙ «ГИК»
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов считает, что изменения в законе о долевом строительстве сразу не перестроят взаимоотношения между дольщиками и застройщиками на новый лад. Многие строительные компании в ближайшие два года будут заниматься реализацией проектов, разрешение на которые было получено до вступления в силу новелл закона, а, значит, квартиры в них будут продаваться по договору долевого участия. Резких скачков после принятия поправок в 214-ФЗ, эксперт тоже не прогнозирует.
— «С 1 июля застройщики должны работать по-новому, но новые правила относятся только к проектам, разрешения на строительство которых будет оформлено после 1 июля 2018 года. Пока же застройщики будут продолжать работать по старой схеме.
Дальше деньги покупателей будут зачисляться на эскроу-счета в банках, и застройщик сможет ими воспользоваться только, когда достроит дом. О чем это говорит? О том, что застройщик не сможет пользоваться бесплатными деньгами дольщиков.
Вызовет ли это подорожание? Да, себестоимость строительства для застройщиков станет дороже. Если раньше строительные компании пользовались деньгами покупателей, то теперь они должны будут привлекать собственные средства или брать проектное финансирование в банке под процент. Но вызовет ли это фактическое увеличение цен на недвижимое имущество? Думаю, нет.
Рынок в регионе достаточно затоварен, спроса ажиотажного нет и не предвидится. Кроме того, есть еще и вторичное жилье, и цены на новостройки и не должны быть выше стоимости квартиры на „вторичке“, иначе их будут меньше покупать. Застройщики будут вынуждены снижать свою маржинальность, чтобы снизить стоимость. Законы рынка действуют, так что резкого скачка цен на квартиры в ближайшей перспективе не предвидится», — заключает Вадим Камалов.
Дальше деньги покупателей будут зачисляться на эскроу-счета в банках, и застройщик сможет ими воспользоваться только, когда достроит дом. О чем это говорит? О том, что застройщик не сможет пользоваться бесплатными деньгами дольщиков.
Вызовет ли это подорожание? Да, себестоимость строительства для застройщиков станет дороже. Если раньше строительные компании пользовались деньгами покупателей, то теперь они должны будут привлекать собственные средства или брать проектное финансирование в банке под процент. Но вызовет ли это фактическое увеличение цен на недвижимое имущество? Думаю, нет.
Рынок в регионе достаточно затоварен, спроса ажиотажного нет и не предвидится. Кроме того, есть еще и вторичное жилье, и цены на новостройки и не должны быть выше стоимости квартиры на „вторичке“, иначе их будут меньше покупать. Застройщики будут вынуждены снижать свою маржинальность, чтобы снизить стоимость. Законы рынка действуют, так что резкого скачка цен на квартиры в ближайшей перспективе не предвидится», — заключает Вадим Камалов.
Вадим Камалов
Директор федеральной риелторской компании «Этажи»
Узнать подробнее о тенденциях рынка недвижимости в Краснодарском крае, планах и проектах ведущих строительных компаний региона можно будет на Выставке недвижимости и ремонта которая пройдет 5−7 октября в выставочном комплексе «Экспоград Юг» в Краснодаре.
В статье использовано фото со страницы Вадима Камалова в социальной сети «Вконтакте», vk.com/id407560430
© 2017 ЮЖНАЯ ВЫСТАВОЧНАЯ КОМПАНИЯ
Краснодар, ул. Конгрессная, 1
+7 861 253-79-89
+7 861 253-79-89