Как сделать перепланировку в квартире без юридических и финансовых последствий

15.08.2018

Многие кубанцы, даже покупая квартиру в новостройке, не всегда довольны предлагаемой застройщиком планировкой жилья, что уж говорить о тех, кто покупает квартиры на вторичном рынке. Желая расширить кухню, сделать дополнительную комнату, увеличить санузел, некоторые владельцы жилых помещений переходят опасную черту — самостоятельно, на своё усмотрение вносят в конструкцию здания изменения, которые негативно отражаются на состоянии всего многоэтажного строения и даже могут вызывать его обрушение.
Порядок перепланировки квартир в настоящее время жестко регулируется законодательством. Несоблюдение правил и норм при изменении проекта жилья приводит к серьезным последствиям. По решению суда вольных перепланировщиков могут заставить вернуть помещение в исходное состояние, заплатить солидный штраф, а если владелец квартиры начнет упрямиться, то даже изъять, а затем продать квартиру на аукционе.

Как сделать перепланировку в квартире, не опасаясь ее лишиться?

Самый простой и безопасный способ — внести изменения в проект квартиры на законных основаниях — легализовать перепланировку в строгом соответствии с законодательством.

«Если вы планируете перепланировку в своей квартире, но ещё не начали её, то вам необходимо заказать проект перепланировки в проектно-технической организации. Потом с ним обратиться в местную администрацию (в жил. инспекцию) и утвердить его (или получить разрешение). После этого можно производить работы по перепланировке. По окончании работ нужно опять обратиться в администрацию (в жил. инспекцию), сотрудники которой выйдут на объект, сверят фактически выполненную перепланировку с проектом и, если всё соответствует, составят акт (заключение). Далее вы обратитесь в БТИ, закажете новый технический паспорт квартиры. Если по результатам перепланировки изменились соотношения общей и жилой площади квартиры, то необходимо будет обратиться в регистрационную палату для внесения изменений в Реестр недвижимого имущества относительно площадей вашей квартиры», — объясняет адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края Александр Макаров.

Если перепланировка уже выполнена, то процесс ее узаконивания будет сложнее и займет больше времени, ведь легализации переделки придется добиваться через суд.

«Если же вы уже сделали перепланировку, предварительно не получив согласие администрации, то результаты такой самовольной перепланировки администрация у вас не примет, и вам придется обращаться в суд и уже в судебном порядке узаконивать перепланировку. В этом случае вам придётся обращаться к экспертам, получать заключение строительно-технической экспертизы, что строительные работы при перепланировке выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами и не ослабили конструкцию дома. Также необходимо будет получить соответствующее заключение СЭС и Госпожнадзора. Кроме того, за самовольную перепланировку в многоквартирном доме вам придётся оплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей», — рассказывает Александр Макаров.

Далеко не все изменения в перепланировке можно узаконить. Не стоит думать, что раз вы являетесь полноправным владельцем квартиры в многоэтажном доме, то можете делать в ней все что заходите — сносить все стены подчистую, устанавливать домашнюю сауну с бассейном на месте санузла или расширять кухню за счет сноса вентиляционной ниши.

«Необходимо помнить, что не всякую перепланировку можно узаконить даже в судебном порядке. Так, запрещается сносить несущие стены, штрабить их, монтировать санузлы в жилых комнатах, размещать „мокрую зону“ (кухонную мойку, ванну) над жилыми комнатами соседей, демонтировать вентиляционные шахты и стояки инженерных коммуникаций и т. д. Перечень запретов довольно обширен.

Если квартира покупалась за счет средств ипотечного кредита и находится в залоге у банка, то прежде чем выполнить перепланировку, необходимо заранее получить согласие банка, иначе есть риск вообще лишиться квартиры. В некоторых договорах такие условия содержатся. Сотрудники банка могут в любое время проверить состояние находящейся в залоге квартиры», — уточняет адвокат.

Понятно, что, задумав перепланировку в своей квартире, следует «семь раз отмерить», прежде чем начать вносить изменения в жилье. Но, что делать, если вам предлагают купить квартиру с уже выполненной, но не узаконенной перепланировкой? Приготовьтесь к тому, что вместе с жильем вы приобретете ответственность за нарушения и необходимость их оформить в соответствии с законодательством.

«Если вы покупаете квартиру с уже выполненной, но не узаконенной перепланировкой, то имеет смысл требовать у продавца существенного снижения покупной цены квартиры, так как вам самому придется за свой счёт и в своё личное время заниматься вопросами узаконивания перепланировки в судебном порядке. Это процесс длительный (около полугода) и довольно дорогостоящий — оплата экспертизы, нескольких госпошлин, оплаты нового технического паспорта, услуг юриста и т. д.

Если же перепланировка выполнена с грубейшими нарушениями и не будет узаконена даже в судебном порядке, то вам, возможно, придётся за свой счёт выполнить работы по приведению квартиры в первоначальное состояние (возведение стен, перенос на прежнее место „мокрой зоны“ и т. д.). Стоимость этих предстоящих работ тоже можно исключить из покупной цены квартиры», — сообщает Александр Макаров.